Art. 1130. Attribuzioni dell’amministratore
L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge,deve:
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio
LE FASI DELLA VALUTAZIONE
COME VIENE SVOLTA LA VALUTAZIONE DELLE CONDIZIONI DI SICUREZZA?
Esame Visivo
valutazione della struttura del complesso immobiliare ricavando i dati essenziali.
Esame Documentale
estrapolazione dei dati presenti nella documentazione agli atti e verifica di conformità/rispondenza alle norme di legge delle scale, degli impianti,etc.
Misure e Prove
qualora necessario a seguito di quanto emerso ai precedenti punti, dovrà procedere alle verifiche anche mediante prove e misure
VANTAGGI DEL SERVIZIO
LA V.C.S. HA DEI VANTAGGI SIA PER AMMINISTRATORI CHE PER IL CONDOMINIO
VANTAGGI PER L’AMMINISTRATORE
- Sensibile riduzione dei casi in cui l’amministratore/gestore può andare incontro a responsabilità civile e penale nell’espletamento del proprio mandato;
- Risparmio di tempo e risorse dedicati alla gestione di eventi non pianificati ma prevedibili: tempo e risorse che potranno essere diversamente utilizzati;
- Monitoraggio e conoscenza periodici dello stato dei beni ;
- Prevenzione dei danni;
- Sensibile riduzione dei casi in cui necessiterà intervenire d’urgenza e mediante riparazioni temporanee;
- Possibilità di valutare adeguamenti tecnici occorrenti;
- Programmazione delle manutenzioni ordinarie e straordinarie, con relativa possibilità di pianificarne le spese.
VANTAGGI PER IL CONDOMINIO
- Valorizzazione e mantenimento in efficienza del patrimonio immobiliare;
- Prevenzione dei danni, mediante l’individuazione di pericoli esistenti nelle parti comuni e l’analisi dei potenziali rischi ad essi collegati al fine di eliminarli ed, ove non possibile, ridurne al massimo gli effetti dannosi;
- Sensibile riduzione dei casi in cui i proprietari dei beni possono incorrere in responsabilità civile e penale in caso di danni a persone, cose e animali;
- Sensibile riduzione dei casi in cui necessiterà intervenire d’urgenza evitando spese impreviste e ingenti;
- Eliminazione delle spese relative a riparazioni temporanee (cosiddetti “interventi tampone”, di sovente inutili o aventi effetti di breve durata);
- Pianificazione di migliorie e adeguamenti tecnici eventualmente occorrenti (che solitamente non vengono considerati quando s’interviene in emergenza);
- Pianificazione delle spese per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria;
- Appalto dei lavori di manutenzione ad imprese specializzate ed a prezzi economicamente più vantaggiosi, scongiurando interventi d’urgenza che troppo spesso pregiudicano ogni possibilità d’appalto a congruo prezzo;
- Possibilità per i proprietari degli immobili di accantonare annualmente le somme necessarie ad eseguire determinati interventi prestabiliti senza dover all’improvviso far fronte ad ingenti spese: le famiglie non andrebbero quindi in sofferenza per affrontare spese per migliaia di euro all’improvviso;
- Tutela per l’acquirente/nuovo proprietario di un immobile che, di sovente invece, si trova a pagare le rate di mutuo e nel contempo a dover affrontare la spesa, ad esempio, del rifacimento della facciata o del lastrico solare dopo pochi mesi dall’acquisto non avendo per nulla usufruito in precedenza del bene oggetto di manutenzione.
NOTIZIE IMPORTANTI
ECCO ALCUNE NOTIZIE CHE SERVONO A COMPRENDERE MEGLIO IL SERVIZIO
Valutazione Vs D.V.R.
13 Maggio 2016
DIFFERENZA TRA VALUTAZIONE CONDIZIONI DI SICUREZZA PARTI COMUNI (V.C.S.), DOCUMENTO VALUTAZIONE RISCHI (D.V.R.) E FASCICOLO FABBRICATO Occorre tener ben presente che la Valutazione delle Condizioni di Sicurezza (VCS) non può e non deve confondersi né con il cosiddetto “Fascicolo del Fabbricato” e né con il Documento di Valutazione Rischi (D.V.R.) Il fascicolo del fabbricato (del quale se ne parla dal lontano 1999, attualmente riproposto nel maggio 2017 in Parlamento con il D.D.L. n. 2826 e nell’agosto dello stesso anno alla Camera con il D.D.L. n. 4617), dovrebbe prevedere la verifica dello stabile sotto il profilo statico ed impiantistico, ed essere redatto da un tecnico abilitato che provveda a certificare la situazione statica e normativa dello stabile, individuando un programma di ripristino delle eventuali situazioni non conformi rilevate. Il testo dei D.D.L. citati prevede che detto fascicolo contenga tutte le informazioni attinenti alla costruzione dell’edificio e alle sue pertinenze, le eventuali modifiche apportate al progetto originario e ogni forma di lavoro eseguito. Dovrà inoltre specificatamente contenere la localizzazione del bene immobile, la tipologia delle fondazioni, delle elevazioni e della struttura portante, le planimetrie ed i grafici (o, in loro assenza, un rilievo dell’immobile al momento della predisposizione del fascicolo, evidenziando le eventuali modifiche […]
Cosa Facciamo di preciso
6 Luglio 2016
COSA FACCIAMO Prima di dirvi cosa facciamo per la Valutazione delle Condizioni di Sicurezza delle parti comuni, oltre ad evidenziare che le norme vigenti in materia di sicurezza sono volte a prevenire i danni potenzialmente derivanti da una sorgente di rischio, teniamo a precisare il concetto di “rischio”. All’art. 2, lettera s, D.Lgs. 81/08 possiamo leggere che rischio è la “probabilità di raggiungimento del livello potenziale di danno nelle condizioni di impiego o di esposizione ad un determinato fattore o agente oppure alla loro combinazione.” L’orientamento CEE definisce “Rischio la probabilità che sia raggiunto il livello potenziale di danno.” In conclusione “è un concetto probabilistico, è la probabilità che accada un certo evento capace di causare un danno alle persone. La nozione di rischio implica l’esistenza di una sorgente di pericolo e delle possibilità che essa si trasformi in un danno.” Ciò premesso, l’incarico affidato alla Ns. Società sarà focalizzato a individuare i rischi insiti nelle parti comuni degli edifici; conseguentemente, segnalare la loro presenza e indicare i possibili interventi da porre in essere per eliminarli definitivamente o per la massima riduzione possibile di tutte le criticità non immediatamente rimovibili (per le quali, il più delle volte, necessita il passaggio […]
Normative di riferimento
24 Luglio 2016
NORMATIVE DI RIFERIMENTO La lettura combinata dell’art. 1130, comma 6, novellato dalla Legge 220/2012, integrato dall’ art. 1 comma 9 lettera c della Legge 9/2014 (ex D.L. 145/2013), porta al seguente testo normativo: Art. 1130. Attribuzioni dell’amministratore L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge,deve: … omissis … 6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio . … omissis … Pertanto, alla luce di ciò, l’amministratore deve raccogliere, con ogni mezzo a sua disposizione, ogni informazione, notizia, comunicazione sulle condizioni di sicurezza inerenti le parti comuni indicare all’art. 1117 del codice civile al fine di poter considerare “sicuro” l’edificio gestito, o quanto meno individuare gli interventi necessari affinché possa ritenersi tale. Data la vastità degli elementi da controllare, è riduttivo parlare di una mera valutazione effettuata dall’amministratore: vanno raccolti tutti i dati disponibili e/o ricavabili dalla documentazione in archivio, effettuati sopralluoghi per verificare le condizioni in cui […]
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